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作者：莊海軍/律師

摘要：一文讀完，稅費會算。一文解決稅費的疑難點、易錯點和易錯點。本文是目前可見的最全面的上海二手住房交易稅費的專題文章。讀完本文，復雜、瑣碎、易出錯的二手住房交易稅費基本不會再難倒你。本文適合購房者、售房者、房地產從業(yè)人員、法律從業(yè)人員以及潛在的購房者、售房者閱讀。

一、本文的目的：說透稅費，會算稅費

二手住房轉讓的稅費看似簡單，實則復雜、瑣碎。實務中糾紛多發(fā)，經常發(fā)生實際繳納的稅費比簽約時測算的金額超出許多的情況，由此引發(fā)房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛。這類糾紛產生的根源是當初算錯了。作者從事房產交易與糾紛的解決十幾年，對實務中存在的問題了如指掌。作者用一篇長文徹底說清稅費實務中的疑難點、易錯點和易忽略點，解決購房者、售房者和房產從業(yè)人員的稅費痛點。

本文就是要說透上海二手住房轉讓的稅費，讓你真正了解稅費、讀懂稅費、會算稅費。本文原理與實操技術并重，本文還把每一個要點的法律、法規(guī)依據(jù)和政策依據(jù)全部列在每一部分之后，不僅讓你知其然，更讓你知其所以然。你有所收獲是我寫作這篇文章的目的。這篇文章應該會糾正甚至顛覆你很多關于二手住房交易稅費的認知。

交易環(huán)節(jié)涉及的稅為四種，即增值稅、個人所得稅、附加稅和契稅（由于土地增值稅和印花稅目前是免征的，本文不再做介紹）。由于增值稅和附加稅是深度關聯(lián)的，我把這兩個合在一起介紹。下文我會把每個稅種的方方面面都切開，一一剖析，掰扯清楚。一文讓你從交易稅費的門外漢變成半個專家。一文讀完，稅費會算；一文讀透，稅費搞懂。

二、對以往稅費表的評價：實用性差

朋友圈里、網(wǎng)絡上經常會有房產從業(yè)人員發(fā)二手住房交易稅費表。這種稅費表經不起推敲和深究，漏洞多，語義不明，實用性非常低，實屬“花拳繡腿”，華而不實。實務要求我們計算稅費一定要準確、全面、實用，不能有錯，一定要有可操作性。

單純一個稅費表，沒有相當?shù)奈淖株U釋的情況下，對于一般公眾和非資深的房產從業(yè)人員來說，實用價值很小，有時候還會誤導你，讓你陷入一種“自以為懂了”的狀態(tài)。真實的客觀情況是你不懂，但是你不知道你不懂，你以為你懂了，“自以為是”，這樣就很容易出錯。何況朋友圈里的稅費表整理者水平實在有限，內容不僅疏漏多，而且甚至會存在錯誤。

本文正是要克服之前稅費表的弊病，把二手住房轉讓的稅費說清楚，讓一個普通的購房者和售房者能夠準確地計算稅費。本文為了行文方便，也會放上稅費表，這個稅費表比絕大多數(shù)的稅費表更加全面、準確、實用，但是一定要配合文字充分理解。本文的重點當然不是這些稅費表，而是其他部分。你讀透了本文，你會明白稅費表只是水到渠成的結果而已。這世上本沒有稅費表，只是圖方便的人多了，便有了稅費表。

三、計算稅費的大前提：三個概念

概念1：家庭

我們要講三個概念，為什么把“家庭”這個概念放在首位？因為它重要，并且它具有隱蔽性。它不像“普通住房”這個概念這么顯性，“普通住房持有滿五年免征增值稅”，這里的“普通住房”誰都不會忽視。但是再看“滿五年且唯一，免征個稅”，你知道它實際要求是“家庭”唯一嗎？這里的“家庭”是隱性的，以至于很多人不知道它的存在，一般人很容易忽略它，這樣就會出錯。像限購也是如此，限購從來都是以家庭為單位的，從來不只考量個人。

契稅和個稅的征收均是以家庭作為考量的，不是考量的個人。說“唯一”也好，說“首套”也罷，都以對象的“家庭”來評價的，不是以對象個人來考量。

我們這里說的家庭不是普通民眾的理解或者一般語境中的含義。辭海和現(xiàn)代漢語詞典對家庭的釋義如下，“以婚姻和血統(tǒng)關系為基礎的社會單位，包括父母、子女和其他共同生活的親屬在內”。在這種內涵下，三世同堂是一個家庭，四世同堂也是一個家庭，但請不要把這種通俗意義的家庭概念代入到我們稅費的語境中。

二手住房交易稅費語境下的家庭的含義是特定的：“家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女”（見財稅〔2010〕94號文第一條）。

鑒于此，我們可以得出以下結論：

1、單身的成年人（可以是喪偶、離異或者尚未結過婚）是一個家庭；

2、離異的成年人和由其撫養(yǎng)的未成年人是一個家庭；這是實踐中的操作口徑。

3、父母和單身成年子女分屬不同的家庭；

4、夫妻二人，沒有孩子，構成一個家庭。

家庭的概念很重要，我們必須充分理解，不能有一丁點的含糊。我們必須拆解的清清楚楚、明明白白。為了檢驗你是否真的理解家庭的概念，下面舉兩個例子。

例1：一起共同生活的5個人，祖孫三代，爺爺甲，父親乙，母親丙，成年的孫子丁和成年的孫女戊。

問：五個人分屬于幾個家庭？

答：4個家庭。

甲自己作為一個家庭，無論喪偶還是離異。

乙、丙是一個家庭。丁是一個家庭，如果他結婚了，他和他的配偶共同構成一個家庭（如果有未成年子女，則夫妻雙方加未成年共同構成一個家庭）。

戊對應一個家庭。

所以是4個家庭。

例2：甲、乙系夫妻，生育子女丙和丁，丙、丁均系未成年?，F(xiàn)甲、乙離婚，丙由甲撫養(yǎng)，丁由乙撫養(yǎng)。

問：離婚后，是幾個家庭？每個家庭的具體構成？

答：兩個家庭，甲和丙一個家庭，乙和丁一個家庭。

追問：甲和丁是一個家庭嗎？

答：不是。

概念2：普通住房

普通住房的概念也很重要，無法分清普通住房和非普通住房也無法準確無誤地計算稅費。

增值稅和個人所得稅都需要先確定交易的住房屬于普通住房還是非普通住房。這個概念也是計算稅費的前提。其實，掌握了什么是普通住房也就掌握了什么是非普通住房。從邏輯上來說，普通住房以外的住房就是非普通住房。

稅費語境下的普通住房與社會生活中的普通住房含義也是不一樣的，不要去想你的生活常識。官方對于普通住房的界定比較相對復雜一些，有三項規(guī)定，但是在目前的實踐中只用總價一個指標就能準確區(qū)分是普通住房還是非普通住房。簡而言之，房屋位于內環(huán)內低于450萬、內外環(huán)間低于310萬、外環(huán)外低于230萬。用圖表示就是這樣：

請記準區(qū)域和總價的對應關系。另外必須要說明的是，普通住房不包括臨界點的數(shù)值。

以下的討論和稅費知識沒有關系，只關心稅費計算的同志可以直接跳過以下幾個段落。

現(xiàn)行的普通住房標準是2014年11月20日起開始施行的，已經使用近八年。八年間，房價發(fā)生了巨大的變化，但是我們普通住房標準沒有一絲變化，還在沿用2014年的標準?，F(xiàn)在的普通住房的標準已經嚴重脫離了社會現(xiàn)實生活，很有黑色幽默的味道。從稅的角度來看，上海的普通住房現(xiàn)在是少之又少。在上海，最普通的民眾住著再普通不過的蝸居，但是在納稅時，它極可能是非普通住房，因此而無法享受相應的優(yōu)惠稅費政策。這真的有點“魔幻”現(xiàn)實主義的味道。

區(qū)分普通住房與非普通住房的意義是什么？是為了給普通老百姓更多的稅費優(yōu)惠，是差異化稅率。買賣普通住房（便宜，小）的民眾交易時，少交點稅；買賣不普通的好房子（貴，大）的民眾多交點稅。這是政策層面對收入的的二次分配，用差別化稅率來調整貧富差距，實現(xiàn)社會的真正公平。

上海的房價變化比較快，正常情況下，兩三年左右就應當調整一次普通住房標準。其實2005年上海第一次頒布普通住房標準時，在政策中稱“半年調整一次”。但是現(xiàn)在的標準馬上就要施行滿8年了,這8年間上海的房價漲了多少？但標準還是原來的標準，你說這個標準得有多脫離現(xiàn)實？

下文我梳理了上海調整普通住房標準的歷史。自2005年至今，上海發(fā)布了四次標準，也就是調整了三次。第一次是單價標準，此后三次都是總價標準。下文與稅費無關，對歷次普通住房標準沒興趣的讀者可以直接跳到概念3。

（滾動條開始）

發(fā)端是2005年4月30日國辦發(fā)[2005]26號 國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知，在該文件的第五條的條目是“明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費”，本條中要求：各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。

國家稅務總局 財政部 建設部《關于加強房地產稅收管理的通知》國稅發(fā)〔2005〕89號 該通知的第二條規(guī)定，“2005年5月31日以前，各地要根據(jù)國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標準（以下簡稱普通住房）。其中，住房平均交易價格，是指報告期內同級別土地上住房交易的平均價格，經加權平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產管理部門會同有關部門測算，報當?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。”

于是，2005年5月31日，上海市財政局 上海市地方稅務局 上海市城市規(guī)劃管理局 上海市房屋土地資源管理局聯(lián)合作出《關于轉發(fā)<國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知>的通知》滬地稅流[2005]59號。這一次不是總價的標準，是單價的標準。

　　“凡同時滿足以下條件的為可以享受優(yōu)惠政策的普通住房：

　　（一）住房小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

　?。ǘ﹩翁捉ㄖ娣e在140平方米以下；

　?。ㄈ嶋H成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環(huán)線以內的低于17500元/平方米，內環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。

　　上述標準自2005年6月1日起執(zhí)行。以后由市政府每半年公布一次?！保ù蚰樍耍笾两駨膩頉]有半年公布一次）

第二次是三年以后，2008年11月1日，這一次不再采用單價的標準，而是采用總價的標準。以后都是沿用總價的這種標準模式。

市房屋、規(guī)土、財政、稅務四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自2008年11月1日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調整為：1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積140平方米以下；3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線以內總價低于245萬元/套、內環(huán)線和外環(huán)線之間低于140萬元/套、外環(huán)線以外低于98萬元/套。

至于“低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下”的具體情況是什么，不知道，也不需要知道。實踐中，從來沒有考慮過這個條件。這個條件根本不具有任何的實操性。

第三次是又過了3年多，2012年2月13日發(fā)文，文號：滬房管規(guī)范市〔2012〕3號。

　　“可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

　　1、略；2、略；

　　3、實際成交價格：......坐落于內環(huán)線以內的低于330萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

　　上述標準自2012年3月1日起執(zhí)行?！?/span>

第四次是兩年多以后，2014年11月13日發(fā)布，也是目前在用的標準。文號：滬房管規(guī)范市〔2014〕6號。

“可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

一、略；二、略；

二、實際成交價格：......坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

三、上述標準自2014年11月20日起執(zhí)行?！?/span>

（滾動條結束）

2014發(fā)布的目前在用的普通住房標準有效期目前是延續(xù)到2024年11月18日，政策依據(jù)是《上海市房屋管理局關于延長部分規(guī)范性文件有效期的通知》，滬房規(guī)范〔2019〕7號，具體內容是：一、略。二、《上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國土資源管理局、上海市財政局、上海市地方稅務局關于調整本市普通住房標準的通知》（滬房管規(guī)范市〔2014〕6號），有效期延長至2024年11月18日。2019年延長現(xiàn)行普通住房標準的新聞發(fā)布后，網(wǎng)民評論一邊倒。幾條代表性評論截圖于下：

希望政府盡快調整普通住房標準，現(xiàn)在的標準已經與社會脫節(jié)，失去了“二次分配”的作用，喪失了差別化稅率的功能，變成了“不管什么房子都基本按照高稅率來征收”，“普通住房”與“非普通住房”的區(qū)分形同虛設，違背了“惠民”、“公平”和“以人為本”的原則。我們要讓政策真正貼近生活實際，真正調整二次分配，把差別化稅率真正落到實處，真正惠民。

希望不久能夠有新的普通住房標準發(fā)布，而不用真的等到2024年11月。如果真到2024年11月，那么該標準將會執(zhí)行達10年之久。10年間，上海房價發(fā)生了多大的變化？而我們的普通住房的標準就像鐵板一塊，沒有任何調整。當20年后，我們回望歷史時，會發(fā)現(xiàn)這非常具有諷刺意義。

概念3：房價

認真地問一個問題：“房價只是房價嗎？”你可能會反問：“房價難道不是房價嗎？”

嚴格地說，我們說的“房價”不只是“房”價，“房價”中還有增值稅額。我國實行的是“價內稅”模式，也就是一個商品的標注價包含了“商品本身的價格”（下文簡稱“物價”）和“商品本身的價格的增值稅額”（下文簡稱“稅價”）。而日本、美國、歐洲都是“價外稅”的模式，在他們的商品吊牌上，物價是物價，稅是稅，都是注明的。而我們的商品的吊牌上就是一個含稅的總價。

我們的房價當然也是價內稅。我們都知道房屋買賣交易的增值稅率為5%，假定一套房屋的“房價”是105萬元（假定不免征增值稅，也不是差額征收），其實這個105萬由兩個部分構成，一是物價100萬元，二是稅價5萬元。三者之間的關系是：房價=物價+稅價；稅價=物價×5%；由此可以得出：物價=房價÷1.05。

稅法有個基本原則，“稅不征稅”。這個原則很好理解，如果理解不了，就反問自己“難道稅可以再征稅”嗎？所以，契稅和個稅（個人選擇總額核定征收時，也即按照1%或者2%時）的計稅依據(jù)都是“物價”，而不是含稅的房價。如果是含增值稅的總價，那豈不是連增值稅部分我們也要交稅了？是不是太荒謬了？稅務機關當然不會這么征稅。

我講房價的概念就是為了說明“稅不征稅”，就是為了說明契稅和個稅的計稅依據(jù)是不含稅的“物價”，這個是計算稅費的基礎。現(xiàn)實中，絕大多數(shù)的人是按照所謂的合同價來計算個人所得稅和契稅的。現(xiàn)在你知道這樣算其實是錯誤的了吧？這樣計算的結果經常是比實際金額多算了一些，實際繳納的稅額比這樣算出來的會少幾千元或者上萬元。

你現(xiàn)在是不是覺著自己真正理解房價了？你是不是覺著每一套房屋的房價都是由物價和稅價構成的？而且，稅價是物價的5%，物價=房價÷1.05？

現(xiàn)實并不全是這樣的。

有時候，房價就是“房”價，房價中不含稅價，就是單純的物價。動遷安置房和房改售房（也即“售后公房”，亦可以稱為“已購公房”），由于這兩類房屋是免征增值稅的，所以這兩類房屋的房價就是物價，不含稅價，房價中的稅價為0。這種情況下契稅和個稅的計稅依據(jù)就是合同價了，不再是合同價除以1.05。也就是說這種情況下，房價=物價，稅價為0。

普通住房滿五年也是免征增值稅的，房價中的增值稅額也為0，房價就是單純的物價，不含稅。

還有最后一種特殊情況，就是非普通住房且滿5年的情況，在這種情況下差額征收增值稅，差額就是“賣出價減去買入價”，這個差額才含稅，稅價=（賣出價－買入價）÷1.05×5%，物價=房價（也即賣出價）－稅價=賣出價－（賣出價－買入價）÷1.05×5%。

把這三種例外情況理解了，你就真的懂得房價了，也就理解契稅和個稅的計稅依據(jù)了，就真的能把契稅和個稅算得和稅務機關稅單上的金額一致了。你以前算的是不是和稅務機關稅單上的金額不一致，經常是你算的結果比稅單上的金額多出一些，稅單上多是掛零頭的，而你算的基本都是整的？那是因為你不理解房價是含稅價，你在計算時違反了“稅不征稅”的原則。

這些所謂的公式完全不需要記，理解了就可以。知道了增值稅是5%就可以了，其他的公式你自己都可以推算出來，只要具備小學四年級的數(shù)學水平完全可以推算出來。

說完了“家庭”、“普通住房”和“房價”的概念，我們終于有資格說稅費了。

關于二手房交易稅費的文章，如果在介紹、分析稅費時，它的行文是先寫契稅或者個稅，你就基本不用看了，這篇文章的作者應該沒有研究透稅費，對稅費理解不夠透徹才會是這樣的行文邏輯。如果研究透了稅費，就會先列增值稅，因為增值稅是前置性的，契稅和個稅都是以增值稅的確定為前提的。

四、增值稅及附加

1、稅費表

注：本次交易的合同價為X，增值稅為T，附加稅總稱為F。房東買入價為M。

2、解釋與補充說明

增值稅及附加的稅費表已經很清楚明白了，需要解釋嗎？當然需要！否則，在遇到具體實務時，你仍然手足無措不會算增值稅及附加。下面我由淺入深逐步解釋

（1）增值稅的稅率為5%。增值稅及附加由賣方繳納，屬于賣方的稅。當然實踐中賣方基本都是到手價，轉移由買方代其承擔。

（2）增值稅的計稅依據(jù)為：物價，扣除增值稅額后的價格，即不含稅的價格。差額征收時，是不含稅的差額，即差額再扣除增值稅。

（3）附加的構成：附加由三個稅構成：

1）城市建設維護稅，市區(qū)（內環(huán)內有行政區(qū)域的，即黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、虹口、楊浦、浦東新區(qū)）稅率7%，郊區(qū)（內環(huán)內沒有行政區(qū)域的區(qū)，即剩余8個區(qū)）稅率5%。計稅依據(jù)為增值稅，城建稅的稅額就是增值稅的7%（郊區(qū)5%）。

2）教育費附加，稅率3%，計稅依據(jù)也是增值稅，費額是增值稅的3%。

3）地方教育費附加，稅率2%，計稅依據(jù)也是增值稅，費額是增值稅的2%。

4）三項附加的合計，市區(qū)是增值稅的12%，郊區(qū)是增值稅的10%。根據(jù)目前的稅費政策，附加稅減半收取，所以市區(qū)附加是增值稅的6%，郊區(qū)附加是增值稅的5%。

（4）算增值稅及附加，先看是否滿五年，然后看是普通還是非普通，再看是市區(qū)還是郊區(qū)。這三點都考慮在內了，就可以計算增值稅即附加了。動遷安置房和售后公房的增值稅及附加，免征，是0。

（5）如何判斷是否滿5年？當我們在說“滿五年”時我們到底在說什么？我們真的知道我們在說什么嗎？

1）5年我們都知道，這個數(shù)字很簡單，但是起算點是何時？不知道起算點，光知道5年是沒用的。政策關于增值稅的用語是“個人將購買不足5年的房屋對外銷售的，全額征收增值稅”，根據(jù)政策的表述我們知道起算點是“購買”，但是“購買”又是何時呢？我們都知道房屋買賣是個過程，相對漫長，從簽訂網(wǎng)簽合同到出新的不動產證都是購買的過程，那到底是何時呢？國稅發(fā)【2005】89號第三條第（四）項規(guī)定“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。”現(xiàn)在這個起算點清楚了，就是“取得房屋產權證的時間”或者“契稅完稅證明目的上注明的時間”。以前的交易流程是先交稅再過戶，再過一段時間出產權證；現(xiàn)在是先過戶，領證當天再交稅，所以可以直接忽略第二個時間，直接按照取得產權的時間為起算點。

2）都是這樣計算的嗎？有無特例呢？當然有。如果是發(fā)生訴訟，中間經歷漫長時間最終取得產權，這種情況下起算點還是取得產權作為起算點嗎？國家稅務總局《關于個人轉讓住房享受稅收優(yōu)惠政策判定購房時間問題的公告》（2017年第8期公告）規(guī)定，“法律文書的生效日期視同房屋所有權證書的注明時間，據(jù)以確定納稅人是否享受稅收優(yōu)惠政策。”法律文書生效日比取得產權證的時間要早。法律文書生效后，過一個合理時間才可以申請強制執(zhí)行，人民法院受理執(zhí)行后才能啟動強制過戶，強制過戶后一段時間才能取得產權證。

3）就上述這兩種情況了嗎？還有例外情況嗎？有的。繼承的房產，再出售時，滿五年是可以追溯到上一手取得產權的時間的，以上一手取得產權的時間作為起算點。受贈與的房產出售時，滿五年的起算點從本手取得產權起算，不可以追溯到上一手。

4）動遷安置房、售后公房，免征值增值稅。

5）繼承過戶、贈與過戶，免收增值稅。我們這里說的是繼承時和贈與時，不是說的繼承人、受贈與人再出售時。上文3）說的是繼承、贈與完成后，再出售時，考察是否滿5年從何時起算。

（6）如何判斷是否為動遷安置房和售后公房？可能有人會覺著這也是個問題嗎？我難道不會判斷嗎？這個判斷其實很簡單，就是看產證的“附記”頁有無備注，看產調有無備注。動遷安置房備注的信息是“動遷安置房（或配套商品房），N（3或者5）年內不得轉讓、抵押”，售后公房的備注是“房改售房”。但是，實踐中經常會出問題。這是因為普通民眾會想當然地認為自己懂、自己知道，然后把自己的理解當成了真理，也就是“以為自己知道，不知道自己不知道”，然后就犯了錯。作者最近兩年代理好幾起把不是動遷安置房當成動遷安置房處理、不是售后公房當場售后公房處理的糾紛。判斷動遷安置房、售后公房不要聽房東講，而是看產證、產調，看產權取得的歷史來源，“眼見為實，耳聽為虛”，那么就不會犯錯了。

（7）關于動遷安置房、售后公房幾點要說明的

1）動遷安置房、售后公房發(fā)生了贈與，受贈人再出售時，就按照普通商品房執(zhí)行稅費政策，不再享受動遷安置房、售后公房的稅費優(yōu)惠政策。

2）動遷安置房、售后公房，發(fā)生了買賣之后，也不再享受之前的優(yōu)惠政策。有的家庭會發(fā)生這樣的事情，動遷安置房或者售后公房，通過買賣的方式給了子女一定的份額，轉讓的這部分份額就不享受相應的優(yōu)惠政策。當事人不懂，他可能還會認為自己就是動遷安置房或者售后公房，而中介聽信了房東的話，不去看產證和產調，不向房東調查產權的歷史來源?，F(xiàn)實中，房東大多是到手價，交易時買方就會多出稅費，就會變成糾紛。

3）動遷安置房、售后公房發(fā)生了繼承，繼承人再出售時，還是按照動遷安置房和售后公房享受稅費優(yōu)惠。這是全市范圍通行的操作口徑，稅務機關針對該問題有專門的內部解答。針對繼承、贈與、買賣就記作：“繼承承受優(yōu)惠，贈與、買賣不承受優(yōu)惠?！睘槭裁词沁@樣？其實也很好理解，繼承的發(fā)生不是人的意愿的結果，而贈與和買賣當然是人主觀意愿。人的死亡是自然事件，死亡就不得不繼承，繼承是相對被動的事情，繼承的發(fā)生沒有人的主觀意愿參與，房屋可享受的優(yōu)惠政策，怎么能給取消呢？贈與是主動的行為，是人的選擇，是人的自主行為，是人的主觀意志。你既然選擇了贈與就承擔贈與的后果。

3、稅費計算實務例析

房屋為1998年辦出產證，產權人為A，產證附記頁備注“房改售房”。2016年權利人A以買賣的方式給了兒子B25%的份額，作價40萬元，辦出新產證的時間是2016年11月15日。2022年8月AB決定出售該房屋。房屋位置在徐匯區(qū)環(huán)間，總價400萬。

問：應納的增值稅及附加為多少？

解答：首先，AB二人的份額分別計算。

A的份額75%，仍屬于售后公房性質，免征增值稅。

B的份額為25%，按照普通商品房來征收。首先看是普通住房還是非普通住房，如果是普通住房，明顯又滿五年，則免征增值稅；如果是非普通住房，則增值稅及附加的總額為差額的5.0476%。

環(huán)間，400萬，高于310萬元，所以是非普通住房。應按照差額征收：增值稅及附加=（400×25%-40）÷1.05×5%×1.06=30285.6元。

如果你把整個房屋都當做售后公房，那么增值稅就是0，這就比真實情況少算了三萬多的增值稅及附加。到交稅時，這個多出來的三萬多就是一個矛盾。

追問：如果當初A是以贈與的方式給兒子B25%的份額呢？那么增值稅及附加是多少？差額中的減數(shù)是當初的購入價還是贈與協(xié)議確定的房屋價值？

如果是贈與，則減數(shù)就是上手買進的價格（購入價）乘以25%。公房一般都是用工齡買的，最多幾萬元。買進價的25%和售價的25%比起來，買進價的25%基本可以視為零了。假定買進價10800元。具體的稅額我就不計算了，有興趣的讀者可以自己解答下。

4、一點余論：總價、網(wǎng)簽合同價和核定價

一個房產交易往往存在多個價格，一是總價，二是網(wǎng)簽合同的價格（外加補償協(xié)議確定的補償款），三是稅務機關的核定價。一般來說，只要你的網(wǎng)簽合同價不過分低于市場價，稅務機關的核定價會等于網(wǎng)簽合同價，也就是你的交易價格被核準通過。當網(wǎng)簽合同價格過分低時，就無法通過稅務機關的核價，這時核定價就會高于網(wǎng)簽合同價，計稅的基數(shù)則按照核定價。稅務機關代開的購房發(fā)票還是按照合同價開具。

人們?yōu)槭裁匆龅?？當然是為了省稅。但是這個回答還不夠深刻，為了省什么稅呢？都省啊。這么回答還不夠深入。其實，很多時候，做低主要是為了省增值稅（不考慮個稅必須按照利潤20%征收的情形）。為什么這么說呢？首先，增值稅的稅率為5%，比例高；其次，我們知道如果滿五年的話，普通住房免征增值稅，非普通住房按照差額征增值稅。如果把非普通住房做低到普通住房，差額的增值稅不成了0嗎？比如內環(huán)內一套房屋，滿五年，房東到手價500萬元，房東買進的價格為100萬。

如果網(wǎng)簽合同價為500萬元，則該房屋為非普通住房，滿5年，按照差額納增值稅及附加，稅額=（500萬－100萬）×5.0476%=201,904。如果把合同價定為449萬，則為普通住房，滿五年，增值稅免征。我們把這個例子再變得夸張點，如果房東是460萬到手呢？其他的條件都不變。合同價若為460萬，則增值稅=（460萬－100萬）×5.0476%=181713.6元；合同價若定為449萬元......

五、契稅

1、契稅表

注：合同價為X，增值稅為T，不含增值稅的物價為P

2、解釋與補充說明

（1）契稅是買方應承擔的稅費。契稅的計稅依據(jù)物價，是合同價扣除增值稅。合同價明顯低于市場價格時按照稅務機關出具的核定價。在沒有算出增值稅之前，契稅是無法精算的。無視增值稅，直接按照合同價乘以相應稅率一般會比真實承擔的稅費高一點。這樣就不是精算，而是估算。

（2）首套：你可能覺著首套的含義我還不知道嗎？含義還需要解釋嗎？我認為有必要再澄清下，你未必像你想象的那么清楚、明白。

首套的含義是，這套買入的住房是你的家庭在上海目前的唯一產權住房。我們下面分幾個層次把含義拆解清楚。

首先，不考慮你曾經擁有多少住房，只要現(xiàn)在沒有了，就是首套。

其次，外地是否有住房不影響；在上海有商鋪、辦公房、酒店式公寓不影響。

再次，必須是以家庭為單位來考量，不是以購買者個人。如果購買者涉及多個家庭，根據(jù)每個家庭所占的比例，分別計算契稅。

第四，家庭有公租房的，由于公租房不是產權房，購買者仍視為首套，按照首套繳納契稅。

第五，已經和開發(fā)商簽訂了網(wǎng)上備案的預售合同（俗稱網(wǎng)簽，也就是買一手房簽了合同）但還沒有繳納契稅，則不視為有一套。若再買一套住房（H），就契稅而言，則該H住房為家庭首套。

第六，同理，已經和二手房的房東簽訂網(wǎng)簽合同，但還沒有過戶（二手房現(xiàn)在先過戶、核稅，然后領證當天再交稅），在契稅意義上，仍視為無住房。若再買一套住房H，則住房H仍按照首套稅率納稅。

（3）稅率：契稅法規(guī)定契稅的稅率為3%-5%。上海規(guī)定，房產交易的契稅稅率為3%。但對于個人購買住房，國家給予優(yōu)惠的稅費政策。家庭唯一住房，如果面積不超過90平米，稅率為1%；如果面積超過90平米，稅率為1.5%。家庭第二套住房，稅率3%。

（4）例外情況：贈與房產，受贈人按照3%的稅率繳納契稅；繼承房產，契稅免征。夫妻間加名、去名、更名，免征契稅。買賣合同被撤銷、解除或者確認無效的，稅務機關退還已繳納的契稅。動遷安置采用貨幣補償，再購房時，房價在補償金額（拆遷面積×評估單價，不含各種獎勵）以內的不繳納契稅，房價超過補償金額，則在原來補償金額以外部分按照契稅政策承擔相應契稅。

3、稅費實務例析

A為父親，B為兒子。AB共同購買一套住房，合同價400萬元，建筑面積60平米，A持有房屋75%的份額，B持有25%的份額。A名下在滬無住房，A的妻子名下有一套住房。B成年未婚，B名下無房。問：假定該房屋不滿五年，非動遷安置房非售后公房，AB應納的契稅為多少？

解答：首先看是幾個家庭。

根據(jù)我們家庭概念的分析，顯然為兩個家庭。

對于A來說，這個家庭是二套，契稅稅率為3%。

計稅依據(jù)為400萬元×75%÷1.05。

A應納的稅額為4,000,000×75%÷1.05×3%=85714.28元。

B這個家庭是首套，由于面積未超過90平米，稅率為1%。

B應納契稅額為4,000,000×25%÷1.05×1%=9523.81元。

AB購買該房屋總計應納的契稅總額為95238.01萬元。

算契稅的前提是理解家庭的概念，時刻要繃著“家庭”這根弦。如果不了解家庭、不知道以家庭為單位來衡量，就算稅率背的再熟練，算出的稅費也可能是錯誤的。

六、個人所得稅

1、稅費表

注：X是合同價；P是物價，是不含增值稅的價格；T是增值稅。P=X－T

2、解釋與補充說明

（1）個人所得稅由賣方繳納。不管是普通住房還是非普通住房，計稅的方式都有兩種，總價模式（不含稅價的1%或者2%）和利潤模式（利潤的20%），原則上兩種模式可供賣方自由選擇，只在特定情況下賣方喪失選擇權，必須按照利潤的20%繳納個人所得稅。

通過繼承或者贈與取得房屋（或者取得份額），再出售時，那么該房屋（或相應份額）必須按照利潤的20%征收。不要把個稅必須按照利潤的20%征收的情況當成遺產稅，這個錯誤很低級。目前，中國不征收遺產稅。

（2）售后公房和動遷安置房，在個稅上也是有優(yōu)惠的，無論普通住房還是非普通住房，都可以按照合同價（扣除增值稅）的1%繳納個稅。滿五年且家庭唯一，免征。

（3）經濟適用房，個稅也是1%。這個知識點比較冷門，很多人不知道，甚至有些區(qū)的稅務機關也不知道，直接把經濟適用房按照商品房來對待，個稅征收按照普通住房1%、非普通住房2%來操作。這顯然是錯誤的。但是，你不知道是錯誤的，中介也不知道這是錯誤的，稅務機關更不會認為自己錯誤的。于是，錯誤發(fā)生了，卻沒人知道，這就跟沒有錯誤一樣。

（4）滿五年的概念同增值稅中所述，注意特殊情況。繼承的可以追溯到上一手的取得時間，贈與的不可以追溯。

（5）唯一，從來不以個人來考察是否唯一，而一定要以家庭作為考量單位考察是否唯一。產權人的家庭一定要考察清楚。只有搞清楚他的家庭構成及家庭全部成員的持有上海的住房情況（外地有住房不影響），才能準確判斷是否真正唯一。

（6）滿五年且家庭唯一，賣方必須到場，在稅務機關出具的承諾書上簽字，然后才能免征個稅。如果賣方拒不到場，即使賣方滿五年且家庭唯一，仍然要征收個人所得稅。比如通過法院強制執(zhí)行過戶的，如果賣方不到場，雖然賣方滿五年且唯一，但沒有簽訂承諾書，仍然要繳納個人所得稅。我認為稅務機關這樣做不合理，但是實踐確實如此操作的，總不能因此而起訴稅務局打一場行政訴訟吧？

（7）利潤到底怎么算？哪些可以抵扣？凡事都經不起推敲、深究，一深究就發(fā)現(xiàn) ，自己曾經以為很簡單的事物、道理原來如此的復雜。售價是總的收入，減去各種成本就是利潤。成本有什么？買入價，買入時繳納的契稅，買進時支付的中介費（有些區(qū)不允許抵扣中介費），購買該房屋的住房貸款利息（為什么不算本金？不解釋，自己想一想就明白了），裝修費用，賣出時繳納的增值稅，賣出時支付的中介費，如果辦理了公證則還可以扣除公證費。理論上是這樣，但是如果無法提供有效的憑證是不能抵扣的。利潤=收入－成本支出=售價－買入價－買入時繳納的契稅－買入時繳納的中介費－裝修費－賣出時繳納的增值稅－賣出時支付的中介費-其他合理費用。凡是“費”的，必須有發(fā)票，而且必須是合理的。裝修費針對不同類型的房屋，允許抵扣的最高比例不同，官方規(guī)定商品房的裝修費抵扣不超過房屋原值（購入價加契稅）的10%。

（8）利潤講到這一步，很多人可能覺著懂了。但是很抱歉，可能仍然不能解決有些實際問題。比如，通過贈與、繼承取得的房屋，它的“成本支出”如何認定？具體來說就是房屋原值如何認定？對于這個問題的答案，我就直接引用政策原文吧：“受贈人（這里的受贈人包含繼承人和受贈與人）轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人（這里的捐贈人包含被繼承人和贈與人）取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。”

3、稅費計算實務例析

房屋的產權人為A（父親）、B（母親）、C（兒子），各三分之一的份額，房屋系2010年購入，位于黃浦區(qū)，購入價200萬元，面積80平米，繳納契稅2萬元。2018年A死亡，B、C、D（女兒）繼承了A的份額，2018年12月23日辦出新產證，B、C、D的份額分別為：12/27、12/27、3/27?，F(xiàn)BCD出售該房屋，與買方簽訂價格1000萬元。B、C名下只有這一套房屋，C離異，由其撫養(yǎng)的未成年兒子和外公外婆共有一套房屋，D不唯一。2022年8月11日繳稅。

問：增值稅及附加和個稅分別為多少？

答：

（1）增值稅及附加：顯然為非普通住房，滿五年，按照差額征收：（1000萬－200萬）÷1.05×5.3%=403808元

（2）個稅：B、C、D來自三個家庭，分別考察。

B唯一，滿五年，對應的12/27份額免征個稅；

C家庭唯一嗎？不唯一。

C的12/27由兩部分構成，1/3本來就是屬于自己的，2010年購入的，全額的2%，（1000萬－403808）×1/3×2%=63974.61元；

1/9是繼承得來的，必須按照利潤的20%繳納。買入時繳納了中介費2萬元，但是沒有發(fā)票。2011年裝修花了30萬元，也是沒有發(fā)票。假定當初購房沒有貸款。忽略繳納的交易手續(xù)費和登記費等。

1/9份額對應的個稅=（1000萬－200萬－2萬－403808）÷9×20%=168359元。（減去的2萬是買進時繳納的契稅）

D不唯一。D的1/9按照總額的20%征收個稅。

D的個稅=（1000萬－200萬－2萬－403808）÷9×20%=168359元。

評析：如果BCD懂得稅費的征繳，且沒有內部矛盾，CD顯然可以名義上放棄繼承A的遺產，由B來繼承A的房產份額，這樣就可以節(jié)省近34萬元的個稅。B在出售后按照BCD的實際份額分配售房款。

可能有人會說，這個案例有點復雜。其實，現(xiàn)實經常比這還復雜。

七、關于計算稅費的Tips

1、算稅費一定要先算增值稅。算增值稅先考察是否滿五年，再考察是普通住房還是非普通住房。動遷安置房、售后公房免征增值稅。

2、動遷安置房、售后公房、經濟適用房個稅按照1%征收。贈與、繼承得來的房屋或者相應份額，個稅必須按照利潤的20%來交。滿五年且家庭唯一的份額，該份額免征個稅。唯一，不是說個人唯一，是家庭唯一。不管加不加“家庭”都是要求家庭唯一。家庭的范圍夫妻及未成年子女。

3、某些特殊情況下，個稅選擇按照利潤的20%繳納可能是劃算的。

4、繼承能夠追溯優(yōu)惠稅費政策。其他轉讓方式不可以追溯。

5、滿五年，本意是指購買滿五年，但是起算點可以理解為取得產權時。繼承的可以往前追溯，贈與的不可以往前追溯。打官司取得產權的，可以以法律文書生效時間作為起算點。

6、房屋的購入價不能只聽房東說，算稅費的話要看到合同或者購房發(fā)票。房屋的類型也不能只聽房東說，要看產證和產調。

7、要問清每一個產權人的房屋產權取得方式，是買賣、繼承還是贈與。

8、房東可以隨時通過隨申辦調取產調，5分鐘后就可以出產調。因此，簽約前一定要看到產調。

9、如果稅費上還有疑惑或者不確定的，可以撥打12366稅務熱線，咨詢他們或者向他們索取房屋所在區(qū)的不動產登記中心稅務窗口電話?？陀^地說，他們說的也不一定完全正確，對于他們說的結論最好問政策依據(jù)。

10、相信法律、法規(guī)和政策，不要迷信個人或者機關。稅務機關也會犯錯。

八、關于沒有法律、法規(guī)或者政策依據(jù)的內容的說明

1、動遷安置房、售后公房免征增值稅，這個沒有法律、法規(guī)或者政策依據(jù)。但是這是通行的，這是市稅務局確定下來的操作口徑，市局有文發(fā)給各區(qū)稅務局。這個文件不對外。

2、繼承可以追溯優(yōu)惠稅費政策。這個問題市局有內部的解答文件下發(fā)到各區(qū)稅務局。這個文件也是不對外。

關于稅費的要點、知識，只有這兩點我們沒有可以拿得出的書面依據(jù)，其他的全部都有書面依據(jù)。

九、結語

1、文中肯定有疏漏或者不周延的地方，甚至有錯誤的地方，歡迎廣大讀者批評、指正，我真心感謝、歡迎。這些話絕非客套。個人能力畢竟有限，作者肯定力有不逮之處，雖然我不必故作客套說掛一漏萬，但是肯定有本文沒有研究到的實務難題。還望各位見諒、海涵。

2、寫作本文過程中，我發(fā)現(xiàn)了一起稅務機關征稅錯誤，稅務機關多征了稅。人都可能會犯錯，上至國家領袖、帝王將相，下至工人農民、販夫走卒、引車賣漿者流，沒有人永遠正確。稅務機關也是由人來執(zhí)行工作，所以稅務機關也可能會犯錯。我代理交稅方，用政策條文證明了稅務機關多征了稅，稅務機關也明確應當退稅，但要在資料提交完整后三個月內才能完成退稅。寫作本文過程中，有兩例因為稅費計算錯誤產生糾紛。一個是搞錯房屋屬性，以為沒有增值稅，交稅時實際繳納增值稅9萬余元；另一個是實際繳納的增值稅比當初算出來的多出了14萬余元，原因是當初把“減數(shù)”搞錯了。稅費的事情，真是來不得一點馬虎大意。最近兩年里，我辦了三個強制過戶的案子，雖然房東都是滿五年且唯一的，但是買方仍然繳納了個稅，因為房東未到場簽訂承諾書。這個個稅交的有點冤，但是似乎又沒有辦法。也許有人會說，那就行政訴訟吧。我覺著輸?shù)舻母怕时容^高，原因當然不是官官相護，回到政策原文你就明白了。

3、寫作本文，我未作任何保留。這些就是我的理解，也是我的全部理解。我把我知道的關于稅費的要點基本全部寫出來了。你讀透了，咱倆的水平基本相當。只不過我比你多些處理實務的經驗。

4、本文系莊海軍律師原創(chuàng)，除了法律法規(guī)和政策，剩下的文字都是作者一個字一個字敲打出來的。表格都是作者原創(chuàng)的，對各種價格或者稅用字母表達也系作者的想法。歡迎轉發(fā)，轉發(fā)請注明出處及作者。嚴厲反對洗文、竊文等各種侵犯著作權的行為。

5、關于房產交易、房產糾紛的任何方面的問題，歡迎大家提問、交流、切磋、探討。在我看來，只要是經思考后提出來的問題就不是低級、愚昧的問題，不管這個問題看起來多么低級、幼稚。很多時候，它只是看起來這樣，深思后你發(fā)現(xiàn)這是一個精妙絕倫的問題。每一個提出問題的人都值得尊重，我尊重的是你的思考、你提出問題的勇氣。謝謝你的提問，很多問題能夠給我們帶來啟發(fā)和更深層次的思考。誠懇地說，你提出的問題我未必能解決，但是我一定認真思考后回復你，希望我的分析和思考能夠有益于你。

文如我，我如文。實踐出真知，不經過實踐的錘煉，你不可能成為真正的戰(zhàn)士。